A chiarirlo è la Corte di cassazione con l’ordinanza n. 5832/2026, intervenuta su un caso in cui il contribuente rivendicava il diritto alla riduzione prevista dall’articolo 13, comma 3, del Dl 201/2011, senza aver però presentato la dichiarazione richiesta.
La norma – oggi sostanzialmente riprodotta nella legge 160/2019 – consente di ridurre del 50% la base imponibile IMU per gli immobili inagibili o inabitabili e non utilizzati, ma solo per il periodo in cui tali condizioni sussistono. Tuttavia, il riconoscimento del beneficio è subordinato a un passaggio formale: lo stato dell’immobile deve essere accertato da un tecnico comunale oppure attestato tramite una dichiarazione sostitutiva basata su perizia di un tecnico abilitato.
In pratica, il contribuente ha due strade: presentare la dichiarazione IMU allegando la documentazione, oppure depositare una dichiarazione sostitutiva che certifichi la presenza di una perizia tecnica. Solo in presenza di uno di questi adempimenti il beneficio può essere riconosciuto.
Ma cosa succede se la dichiarazione non viene presentata? Su questo punto la giurisprudenza non è sempre stata univoca. In più occasioni la Cassazione ha affermato che l’obbligo dichiarativo può venir meno se il Comune dispone già delle informazioni necessarie, in base ai principi di collaborazione e buona fede tra contribuente ed ente impositore.
Con l’ordinanza in esame, però, i giudici introducono una precisazione importante: non basta una conoscenza generica o occasionale. Per sostituire la dichiarazione del contribuente, il Comune deve essere in possesso di una conoscenza “qualificata”, cioè fondata su atti e informazioni acquisite nell’esercizio delle proprie funzioni.
È il caso, ad esempio, di un’ordinanza di inagibilità, della revoca di una licenza o del diniego di un titolo edilizio per le condizioni dell’immobile. In queste situazioni l’ente ha una piena consapevolezza della situazione, equivalente a quella che deriverebbe da una dichiarazione.
Diversamente, la riduzione non spetta quando la conoscenza del Comune è solo estemporanea. È quanto accaduto nel caso deciso dalla Corte, dove l’ente era stato informato unicamente tramite una comunicazione relativa all’avvio di lavori di manutenzione straordinaria: elemento ritenuto insufficiente.
Resta infine fermo che non ogni stato di degrado dà diritto alla riduzione. La giurisprudenza richiede un deterioramento significativo, come nel caso di immobili fatiscenti o pericolanti, oppure una obsolescenza strutturale non risolvibile con interventi di manutenzione, neppure straordinaria. In sostanza, devono essere necessari interventi edilizi rilevanti, come la ristrutturazione o il restauro.
In questo contesto, il ruolo dell’avvocato tributarista assume un rilievo decisivo.
È infatti il professionista che può:
- valutare correttamente se sussistono i presupposti per ottenere la riduzione;
- individuare la modalità più idonea per documentare lo stato dell’immobile (dichiarazione, perizia, atti amministrativi);
- verificare se il Comune dispone già di una “conoscenza qualificata” idonea a sostituire l’adempimento dichiarativo;
- impostare una difesa efficace in caso di contenzioso, evitando che errori formali compromettano il diritto al beneficio.
La vicenda esaminata dalla Cassazione dimostra infatti come, in materia tributaria, la gestione degli adempimenti formali sia spesso determinante quanto – se non più – della fondatezza sostanziale della pretesa.
In questo quadro, l’assistenza di un professionista specializzato consente di prevenire contenziosi o, ove necessario, di affrontarli con una strategia adeguata, riducendo il rischio di perdere agevolazioni fiscali per meri vizi procedurali.